IVA na construção e outros impostos
A taxa normal de IVA na obra é de 23%, mas a lei mudou em 2026. Há casos a 6% e uma restituição para quem constrói a própria casa, com limites e condições.
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A taxa de 6%
O Decreto-Lei 97/2026 criou uma taxa de 6% para construção ou reabilitação de habitação destinada à venda como habitação própria e permanente, ou a arrendamento, dentro de limites de preço ou de renda. Aplica-se a processos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e a verba termina a 31 de dezembro de 2032.
Se constrói a sua própria casa
Quem contrata a obra fora de atividade empresarial, para habitação própria e permanente, não recebe uma fatura a 6%. Pede depois à Autoridade Tributária a restituição parcial da diferença. O valor do terreno mais a obra, ou o valor patrimonial, não pode passar o limite legal, e a casa tem de ser usada como habitação permanente nos prazos da lei.
O limite de preço está ligado aos escalões do IMT. Confirme o valor em vigor com um contabilista.
Na compra do terreno
- IMT: 5% em prédios rústicos e 6,5% noutros urbanos, em regra incluindo os terrenos para construção.
- Imposto do selo: 0,8%.
- Domicílio numa lista de paraísos fiscais: IMT de 10%.
Reabilitar pode ser diferente
Numa Área de Reabilitação Urbana, a localização pode dar acesso a IVA reduzido, isenções de IMI e IMT e dedução em IRS, mas o acesso não é automático. Veja a remodelação e ampliação.
Perguntas frequentes
A minha obra tem IVA a 6%?
Depende do destino da casa, do preço e da data do processo. Se constrói para si, em regra paga 23% e pede depois a restituição parcial.
Isto é aconselhamento fiscal?
Não. É um resumo da lei em novembro de 2026. Confirme o seu caso com um contabilista.